| 30.04.2004 Инвестиции в жилье никому не нужны Банк Москвы предлагает строительным компаниям обратить особое внимание на возможности облигационных займов для финансирования своей деятельности: такое предложение прозвучало на конференции "Инвестиции в недвижимость Москвы и Подмосковья" из уст начальника управления организации выпуска ценных бумаг Банка Москвы Игоря Фроловского. По мнению г-на Фроловского, ценные бумаги строительных компаний могли бы стать альтернативой прямым инвестициям в жилую недвижимость по причине их меньшей рискованности. Другие участники рынка с этим мнением не согласны, полагая, что ценные бумаги являются более рискованным вложением, нежели квадратные метры, и в силу более низкой доходности по сравнению с прямыми инвестициями могут представлять интерес лишь для банков, их размещающих. По мнению Игоря Фроловского, в будущем затраты строителей будут возрастать из-за сокращения свободных площадей под застройку, что поставит перед ними проблему поиска новых источников финансирования. Кроме того, в связи с необходимостью расчистки площадки под застройку (перевода промпредприятия либо сноса пятиэтажек) удлинится срок окупаемости вложенных средств, что, по мнению г-на Фроловского, сократит возможности использования средств соинвесторов - физических лиц либо риэлторских компаний - при строительстве объекта. Банковские кредиты, как известно, не являются эффективным способом финансирования стройкомплекса в силу двух причин: во-первых, банки выдают кредиты на более короткие сроки, нежели срок окупаемости строительства (если не торговать площадями в недостроенном доме), во-вторых, банки кредитуют только в том случае, если существует залог, то есть если построено хотя бы два этажа дома. На стадии котлована, а тем более подготовки проектной документации, по общему мнению строителей, получить банковский кредит крайне сложно. В связи с этим г?ну Фроловскому представляется перспективным выход строительных компаний на рынок капитала, например, путем выпуска облигационных займов. "Из-за того что потребности строительных компаний в инвестициях не могут быть удовлетворены частными инвесторами и риэлторскими компаниями, финансовый капитал начинает приходить на рынок недвижимости. Ситуация, как говорится, созрела, - сказал Игорь Фроловский, выступая на конференции. - Уже сегодня строительному рынку необходимо 5 млрд долл. дополнительных инвестиций. С другой стороны, у нас сформировался круг инвесторов, вложивших 7 млрд долл. в ценные бумаги. Необходимо создать систему, которая бы позволяла привлекать хотя бы 1 млрд долл. в год в рынок недвижимости". По мнению Игоря Фроловского, такой системой могла бы стать система облигационных займов строительных компаний. "Сегодня рынок облигационных займов промышленных компаний сформировался, - говорит он. - Доходность по таким бумагам колеблется в пределах 6-12% годовых в зависимости от финансовой устойчивости компании. При этом доходность от операций на рынке недвижимости (прямых инвестиций) риэлторских компаний может достигать 30-50%. Таким образом, рынок недвижимости может дать небольшую премию фондовому рынку, последний же в обмен на нее будет готов принять риски, связанные с непрозрачностью строительных компаний". Таким образом, по расчетам г-на Фроловского, уже летом этого года объем рынка облигаций строительных компаний может достигнуть 10 млрд руб. По мнению г-на Фроловского, озвученному им на конференции, инструмент облигационных займов крупных строительных компаний сможет привлечь средства инвесторов, в настоящее время вложенные в недвижимость напрямую. "Доля квартир, приобретаемых на рынке со спекулятивными целями, оценивается в 20-30%, что составляет около 1 млрд долл. ежегодно, - говорит г-н Фроловский. - Если инвесторам предложить адекватный инструмент для инвестиций в виде ценных бумаг (облигаций, долей паевых фондов и пр.), эти средства можно привлечь в качестве инвестиций в строительство". Впрочем, другие участники фондового рынка и аналитики рынка недвижимости воспринимают перспективу переориентации инвесторов с практики прямых вложений в жилплощадь на покупку ценных бумаг не так оптимистично, как Банк Москвы, разместивший уже несколько выпусков облигаций строительных компаний. "На мой взгляд, вложение в облигации строительных компаний не будет альтернативой прямого вложения в недвижимость, - сказал ведущий дилер отдела государственных и корпоративных ценных бумаг управления ценных бумаг банка "Диалог-Оптим" Александр Шетлер. - В понимании инвестора - физического лица (а именно они составляют, по разным оценкам, до 50% инвестиционного спроса) облигация - это всего лишь бумажка или запись в компьютере, в общем, пустой "пшик", а квартира - это физически материальный актив, который можно осязать и с которым ничего не случится даже в случае краха строительной компании, жилищного рынка или вообще финансового рынка в целом. В случае обвала цен на недвижимость квартиру можно просто сдавать до лучших времен. У юридических лиц, инвестирующих в строительство, мотивация несколько иная, но, уверен, им также выгоднее вкладывать напрямую в недвижимость, а не в облигации. Ведь доходность по облигациям строительных компаний намного меньше доходности прямых инвестиций в жилую недвижимость". Тем не менее Игорь Фроловский подчеркнул, что именно облигации крупных строительных компаний могут быть привлекательными для рынка, поскольку в этом случае инвестор не несет риски, связанные с нереализацией проекта либо падением цен на рынке недвижимости. Руководитель аналитического агентства IRN.ru Олег Репченко в свою очередь полагает, что замена прямых инвестиций инвестициями в ценные бумаги способна вызвать кризис на рынке недвижимости гораздо раньше, чем ныне прогнозируется. "Сейчас считается, что падения цен на рынке можно ожидать через два-три года, - сказал он. - В случае выстраивания схемы финансирования с использованием бумаг, которые теоретически, в отличие от недвижимости, способны обесцениться до нуля, разорив своих владельцев, критическая масса на рынке накопится гораздо быстрее". По мнению экспертов, такая схема выгодна лишь финансовым институтам. Впрочем, нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что такой способ привлечения средств выгоден и строительным компаниям, которые смогут получить доступ к более дешевым средствам, а значит, вести более активную строительную деятельность. Последнее является несомненно положительным фактором в условиях нехватки жилья в России и ограниченного объема предложения на рынке жилья. |