| 16.05.2004 Недвижимость можно приобретать паями В среде управляющих компаний набирает обороты новая тенденция. Все больше управляющих компаний начинают создавать закрытые паевые инвестиционные фонды, средства которых инвестируются не в ценные бумаги, а в недвижимость. Управляющие считают подобное вложение средств неплохой альтернативой ценным бумагам. Первый подобный фонд появился в начале 2002 года. В прошлом году ПИФы, инвестирующие в недвижимость, показали примерно 40% доходности. Сейчас таких фондов уже наберется с десяток, и еще 5 должны вот-вот закончить свое формирование. Наверняка дополнительный импульс их развитию придаст тот факт, что к этому процессу подключилось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Его генеральный директор Александр Семеняка объявил, что агентство начинает совместно с паевыми инвестиционными фондами реализовывать проекты финансирования строительства жилья в регионах. По мнению Александра Семеняки, приход ПИФов в строительные проекты позволит привлечь большие средства в постройку нового жилья (особенно в регионах), а сами фонды смогут получать доход за счет разницы между стоимостью строительства и ценой готовой квартиры при ее реализации. По сравнению с "фондами недвижимости" традиционные ПИФы дали в прошлом году больший разброс в доходности - от 30% до 57%. Но фондовый рынок более нестабилен, чем рынок строений. Например, за последние дни апреля и первые дни мая, когда котировки на рынке акций существенно упали, паи в фондах акций подешевели в среднем на 14% за неделю, в фондах смешанных инвестиций (акции и облигации) цена пая снизилась на 3%. Именно поэтому специалисты считают, что сейчас на финансовом рынке складывается благоприятная ситуация для инвестирования в недвижимость: отрицательная доходность валютных вкладов, рост доходов населения, снижение доходности по облигациям и векселям. И все это на фоне постоянного удорожания недвижимости. Тем не менее создание новых фондов вовсе не означает, что управляющие компании переориентируются на инвестиции в недвижимость. Это лишь дополнительный инструмент управления средствами, не более того. Фондовый рынок тем и хорош, что игра на нем - процесс живой, и то, что сегодня упало в цене, можно продать и оперативно вложить средства в растущие активы, закрыв тем самым убытки в короткие сроки. "А на рынке недвижимости не может быть быстрой спекулятивной игры, - говорит генеральный директор управляющей компании "Монтес Аури" Сергей Стукалов. - Здание, купленное на деньги пайщиков и взятое на баланс, быстро продать просто нереально, даже сейчас, когда цены на рынке недвижимости растут. Если ценные бумаги можно купить или продать за считанные минуты, на оформление сделки по недвижимости уходит несколько дней, а иногда - и недель". Есть и еще одна причина, по которой инвестиции паевых фондов в недвижимость не смогут составить реальной конкуренции ценным бумагам. Если давно обещаемый кризис на рынке недвижимости произойдет, избавляться от обесценивающихся активов будет более проблематично, чем от ценных бумаг. Потому вложения в недвижимость обычно и считаются более рискованными, чем вложения в инструменты фондового или денежного рынка. По этой же причине (высокая рискованность) в недвижимость нельзя вкладывать пенсионные деньги. Средства с накопительных пенсионных счетов граждан, участвующих в пенсионной реформе, запрещено вкладывать в недвижимость напрямую по закону - на эти деньги можно покупать только ипотечные облигации, гарантированные правительством. По словам исполняющего обязанности министра труда и социальных отношений Александра Починка, Минтруд будет настоятельно рекомендовать негосударственным пенсионным фондам постепенно выходить из вложений в недвижимость. Потому что перспектива, когда даже добровольные отчисления будущих пенсионеров могут "зависнуть" в каком-нибудь неверно оцененном "недострое", при современной системе оценки рискованности вложений в недвижимости очень высока. А нестабильности в работе негосударственных пенсионных фондов в год, когда эти фонды должны быть допущены к управлению накопительной частью трудовых пенсий, государство постарается не допустить. |