| 02.07.2004 Москва: недвижимость для мелкого инвестора Наконец-то рядовые инвесторы получили возможность вкладывать средства в недвижимость. Через две недели управляющая компания “Регион Девелопмент” начнет формирование закрытого паевого фонда недвижимости “Перспективные инвестиции”, средства которого будут вложены в строительство жилого комплекса в Строгине. Этот ПИФ создается всего на год, а вложить в него можно от 30 000 руб. Вознаграждение управляющего составит 1,5% стоимости чистых активов фонда, а общий размер вознаграждений (спецдепозитарию, аудитору и пр.) не более 2,1% стоимости активов. Бурно растущий вот уже четыре года рынок недвижимости все больше манит инвесторов. Однако для покупки самой скромной московской квартиры нужно иметь от $40 000. Открыть дорогу мелким инвесторам на этот рынок могли бы закрытые фонды недвижимости. Они появились в России около года назад. Сейчас их более 20, но большинство из них все равно доступны для крайне узкого круга инвесторов: вложения в них начинаются от 1 млн руб., но “входной билет” бывает и на порядок дороже. Кроме того, такие фонды создавались на очень длинный срок, не менее пяти лет. Но на этой неделе ФСФР зарегистрировала правила первого по-настоящему розничного фонда недвижимости — “Перспективные инвестиции” под управлением УК “Регион Девелопмент”. Его формирование начнется 16 июля, а минимальная сумма инвестиций в фонд составит 30 000 руб. при стоимости пая 10 000 руб. Этот фонд рассчитан, в первую очередь, на частных лиц, говорит гендиректор “Регион Девелопмента” Павел Зюбин. В отличие от остальных фондов недвижимости “Перспективные инвестиции” создан всего на год: он будет ликвидирован 16 октября 2005 г., после чего пайщики получат деньги. Средства фонда составят 150 млн руб. Если к 16 октября 2004 г. фонд не наберет эту сумму от розничных пайщиков, он привлечет их от других источников, обещает Зюбин. Эти деньги будут вложены в строительство нового жилого комплекса бизнес-класса “Янтарный город” в московском районе Строгино, который возведет компания “Сити-ХХI век”. По словам ее пресс-секретаря Сергея Лядова, “Перспективные инвестиции” не единственный источник финансирования проекта. Так что фонд и его пайщики фактически станут соинвесторами проекта, который пока находится на начальной стадии строительства. Активы фонда будут представлять собой права по инвестиционным контрактам — аналог договора уступки права требования по инвестиционному контракту. Вложение денег на начальном этапе строительства — самый доходный способ инвестирования в недвижимость. “Доходность вхождения в проект на стадии котлована в ситуации активно растущего рынка при выходе на стадии готового дома может превышать 50%”, — говорит гендиректор “МИАН-Девелопмента” Анатолий Морозов. Зюбин не берется предсказать доходность нового фонда, но обещает сделать ставку не на достижение максимальной прибыли, а на обеспечение наибольших гарантий для пайщиков. В частности, Зюбин надеется, что до начала размещения паев УК договорится с застройщиком о выкупе активов фонда к моменту его ликвидации, и обещает показывать соответствующие документы потенциальным пайщикам. “Прежде чем мы возьмем хоть одну копейку у инвесторов, такие договоры будут подписаны”, — говорит Зюбин. По его мнению, наличие покупателей на активы фонда обеспечивают высокие гарантии для пайщиков. Это избавит пайщиков от затягивания строительства — одного из главных рисков столь краткосрочного фонда. По словам девелоперов, обычно полный цикл строительства занимает 1,5-3 года. Управляющие, однако, отмечают другой существенный риск “Перспективных инвестиций” — то, что все его средства будут вложены в один-единственный проект. Активы фонда следует инвестировать в несколько проектов разных застройщиков, чтобы диверсифицировать риски, говорит начальник управления прямых инвестиций УК Промышленно-строительного банка Дмитрий Кожевников. С ним соглашается главный управляющий директор компании “Альфа-Капитал” Анатолий Милюков, по мнению которого риски пайщиков слишком высоки: если со строительством “Янтарного города” возникнут проблемы, инвесторы не получат прибыли, даже если весь рынок недвижимости вырастет. Банкротство застройщика станет катастрофой для фонда, предупреждает Кожевников. Зюбин надеется, что этого не случится, и уповает на надежность застройщика: “Вероятность того, что именно с "Сити" что-то случится, мала. Эта компания строила много домов в установленные сроки в разных районах Москвы, к примеру, в Новых Черемушках, Митине, Братееве, Новокосине”. По его мнению, для небольшого фонда, каким является “Перспективные инвестиции”, один застройщик скорее хорошо, чем плохо. Эксперт по паевым фондам The PBN Company Максим Капитан рад попыткам сделать настоящий розничный фонд недвижимости. “Я абсолютно не вижу причин для частников избегать такого рода фонда”, — говорит он. Спрос на подобные фонды признают даже конкуренты. “Желание людей поучаствовать в рынке, который дает 30-40% прироста ежегодно, сегодня велико, и я не удивлюсь, если фонд наберет [необходимое количество] пайщиков”, — говорит, в частности, Милюков из “Альфа-Капитала”. А “Регион Девелопмент”, если “Перспективные инвестиции” окажется удачным, планирует создать еще один фонд недвижимости для физлиц, но вдвое больший — с активами примерно $10 млн. |