| 12.10.2004 Москва: застройщики теряют доверие банков и потребителей К стагнации цен и не слишком хорошему уровню продаж на рынке недвижимости теперь прибавилась еще одна беда. По недавно опубликованным данным Центрального банка России, просроченная задолженность строителей по валютным кредитам за второй квартал этого года увеличилась в 28 раз. Развитие ситуации может привести и к банкротству некоторых компаний, и к подорожанию кредитов, и к утрате доверия к застройщикам со стороны потребителей. По данным ЦБ, объем задолженности строителей по валютным кредитам на 1 июля 2004 года составлял около $1.4 млрд. За год этот показатель вырос ненамного - 1 июля 2003 года он равнялся примерно $967 млн. Такую ситуацию, учитывая рост количества выданных кредитов, специалисты признают нормальной. А вот с просроченной задолженностью по валютным кредитам творятся чудеса. За второй квартал этого года она выросла в 28 раз - с чуть более $4 млн. на 1 апреля до почти $112 млн. на 1 июля. Годовой объем московского строительного рынка составляет, по экспертным оценкам, порядка $10 млрд. Доля заемных средств здесь оценивается по-разному. У крупных риэлторских компаний, одновременно являющихся и инвесторами проектов, она составляет не более 15-20%. У строительных организаций собственных средств поменьше, но объем заимствований все равно не превышает 50% - иначе проект становится просто нерентабельным. По словам Вячеслава Ширяева, генерального директора Vesco Group, в чистом виде кредиты занимают около 15% рынка, но есть еще и долевое участие банков в строительстве, поэтому общий объем банковского участия можно оценить примерно в 30%. "Сейчас многие строят на кредиты, потому что это дешевле. Перед строителем стоит дилемма - построить на собственные средства один дом или купить на них 10 площадок, а строить уже на заемные деньги", - объясняет Олег Репченко, руководитель маркетингового центра "Индикаторы рынка недвижимости". Крупнейшие московские строительные и риэлторские компании особых трудностей с получением денег не испытывают, и их кредитная история не прерывалась даже этим летом, в период межбанковского кризиса. Многократно возросшим долгам строителей также существует несколько объяснений. "Общая задолженность выросла на 33% в первую очередь потому, что компании начали перекредитовываться. А просроченная - потому что уровень продаж оказался значительно ниже того, который ожидали застройщики. Рост задолженности начался не с банковского кризиса. Все дело в том, что ценовые ожидания начали падать еще в апреле, это потом сказалось и на спросе, и на общей динамике рынка. Поэтому предпосылки кризиса на рынке недвижимости появились еще весной, а летние банковские проблемы лишь подстегнули процесс", - считает Ширяев. Примеры приостановки проектов или требования дополнительных денег с покупателей, вложившихся в квартиры на ранних этапах строительства, на рынке действительно есть. Но, по мнению Репченко, к банкротству компаний это вряд ли приведет. "Активов у строителей много, но большинство из них низколиквидные - это либо площадки, либо только начатые проекты. Из-за низких объемов продаж у строителей нет живых денег, поэтому возникает кассовый разрыв, которым можно объяснить рост просроченной задолженности. Но сегодняшние цены на жилье вполне позволяют покрыть строительные издержки, и компании в итоге окажутся в плюсе", - объясняет Репченко. Его мнение косвенно подтверждается тем, что рост просроченной задолженности строителей, похоже, вообще носит сезонный характер. В прошлом году, когда ни о падении цен, ни о стагнации рынка не было еще и речи, показатели второго квартала очень походили на нынешние: на 1 апреля 2003 года просроченная задолженность составляла около $4 млн., а на 1 июля - более $98 млн. (рост в 24.5 раза). Но к концу года просроченная задолженность снизилась до $3.4 млн. Объяснить такую сезонность в условиях нормальной ценовой ситуации участники рынка недвижимости не могут. Банкиры хоть и относятся к происходящему довольно спокойно, но взяли ситуацию "на карандаш": просроченная задолженность, которая в итоге гасится, портит их кредитный портфель на какое-то время, но в результате приносит прибыль благодаря штрафам. Олег Машталяр, начальник кредитного департамента МДМ-банка, считает, что ничего пугающего в показателях увеличения задолженности нет, так как эта цифра слишком мала в масштабе общего кредитного портфеля строителей в банках. Он полагает, что прекращать финансирование проектов из-за снижения объемов продаж квартир неразумно, поскольку это приведет к краху всего проекта. К тому же, по мнению банкиров, нестабильная ситуация затронула не столько массовых застройщиков, сколько те фирмы, которые занимаются элитным жильем. По словам финансового директора Банка Москвы Юрия Максутова, валютными кредитами финансируется преимущественно строительство дорогого жилья, значительная часть которого покупается не с целью проживания, а с целью инвестиций в расчете на быстрый рост цен. Что же касается массовой застройки, то здесь при благоприятной макроэкономической ситуации никакой стагнации быть не может: "люди имеют деньги и тратят их на улучшение собственных жилищных условий вне зависимости от краткосрочных ценовых колебаний". Тем не менее банки сейчас становятся очень осторожными в вопросах кредитования и перекредитования строителей. При этом наиболее неприятным для строителей может оказаться то, что многие банкиры уже начали воспринимать стагнацию цен на рынке недвижимости как признак кризиса и не желают пролонгировать кредиты, из-за чего они и попадают в разряд просроченных. Кредитные организации смотрят не только на кредитную историю компании, но и на то, имеет ли она производственную базу, работает ли в разных сегментах жилищного рынка. "Виноват в этом и кризис межбанковского доверия, и цены на недвижимость, которые сейчас растут уже далеко не теми темпами, как раньше. Застройщики, которые переоценили свои силы, могут не закончить свои проекты в срок, а это уже является фактором риска для банкиров. Это приведет к тому, что суммы кредитов и сроки их погашения станут меньше, а проценты - больше", - сказал "Известиям" представитель одной из крупных риэлторских компаний. Ярослав Лисоволик, старший экономист ОФГ, считает, что проблемы на МБК наибольший удар нанесли именно по строительной отрасли, поскольку она требует наиболее долгосрочных вложений. Из-за проблем с ликвидностью банки провели переоценку своих рисков, переориентировав свои кредитные портфели в сторону менее долгосрочных и менее рискованных вложений. Репченко уверен, что, несмотря на долги, огромные строительные компании сейчас не начнут продаваться с молотка. "Монополисты, 5-6 крупнейших компаний, конечно же останутся, потому как фактически они и составляют стройкомплекс Москвы, которому никто не даст рухнуть ни при каких обстоятельствах. Возможно, обанкротится до трети остальных, не основных компаний", - говорит Ширяев. Но существует другая опасность для рынка недвижимости: количество частных инвесторов, по мнению Ширяева, может в скором времени упасть до нуля. Особенно это касается инвестиционных покупателей. А тех, кто просто приобретает квартиру на стадии котлована, поубавится вдвое. "Доверие покупателей к застройщикам падает, особенно сейчас, когда многие из них срывают сроки сдачи или требуют у частных инвесторов доплаты в 40-50%", - объясняет он. В такой ситуации частным инвесторам, собирающимся покупать квартиры, лучше выждать хотя бы пару месяцев. Цены на недвижимость остаются на одном уровне с начала лета, и есть немалая вероятность того, что в скором времени они хотя бы немного снизятся. А вот уже реализовавшимся инвестиционным покупателям стоит задуматься, нужен ли им такой актив: за последние месяцы доходность жилья упала с 8 до 3 единиц от средней доходности по банковским депозитам. В Америке разразился грандиозный скандал наподобие громких дел Enron, WorldCom и Tyco. Министерство юстиции США открыло уголовное дело против топ-менеджеров государственной ипотечной ассоциации Fannie Mae. Основной задачей созданной конгрессом США в 1938 году компании Fannie Mae было поддержание стабильности на рынке ипотечного кредитования. Менее чем за 70 лет корпорация стала вторым по размеру финансовым учреждением США и второй по объему продаж ценных бумаг организацией после Министерства финансов. В своей области Fannie Mae является безусловным лидером (активы - около 1 трлн долларов). Недавно Управление по надзору за государственным жилищным строительством (OFHEO) обнаружило, что топ-менеджеры Fannie Mae искажали отчетность, чтобы поднять цену акций. Кроме того, Fannie Mae обвиняется в плохом обеспечении внутреннего контроля и в том, что не располагает достаточными средствами для обеспечения рисков, которые берет на себя, поддерживая рынок жилья. В связи с этим и начато уголовное следствие. Интересно то, что опыт Fannie Mae лег в основу создания некоторых ипотечных схем, работающих сейчас на российском рынке. |