| 08.10.2001 Наиболее выгодные схемы инвестирования в недвижимость в Петербурге остаются самыми рискованными Самые выгодные вложения в сфере недвижимости - в новое строительство. Таково мнение экспертов, работающих на этом рынке. Новое строительство считается не только самым прибыльным занятием, но и (для компаний, успевших обосноваться в этой рыночной нише) наименее рискованным. По мнению специалистов, работа риэлтерских фирм сегодня не очень эффективна, поскольку петербургский рынок насыщен их услугами. Новые направления в сфере недвижимости - эксплуатация и управление - пока находятся в зачаточном состоянии и не востребованы в полной мере. Им еще только предстоит развиваться. Самым ненадежным вложением денег эксперты считают долевое строительство - не для организатора процесса, но для дольщика. В то же время этот сектор рынка признается самым доходным. По мнению директора отдела корпоративной недвижимости компании "Гамма-Капитал" Бориса Юшенкова, доходность здесь может превышать 100%. Развитость схем долевого строительства специалисты связывают с тем, что рынок еще находится на стадии развития, далекой от цивилизованных форм. В зарубежной практике более распространена схема, когда жилой дом сначала строится, и лишь потом девелоперы находят покупателей на квартиры. Конечно, там используются и схемы долевого участия в строительном процессе, но при этом риски участников страхуются и перестраховываются через финансовые структуры, что в отечественной практике встречается не часто. А ведь сегодня на рынке строящегося жилья вполне реальна угроза банкротства компаний. В этом случае в первую очередь также страдают дольщики. В нынешней практике схема долевого участия используется и в некоторых проектах, не связанных с жильем. Таким способом, например, выстроен торговый центр "Балтийский", где застройщиком выступало ЗАО "Адамант". В качестве дольщиков привлекались будущие арендаторы, инвестировавшие в счет будущей арендной платы. По данным "Гамма-Капитал", проект окупился еще до завершения строительства. По мнению Бориса Юшенкова, при существующем высоком спросе на торговые площади арендаторы вынуждены принимать участие в долевом строительстве. Тем не менее, по данным "Центра консалтинга и оценки" эффективность инвестиций в торговую недвижимость заметно отстает даже от вложений в офисные центры. Основной причиной, как видится специалистам, является серьезность современных требований к организации торговых помещений. Так, площади в объектах, предлагаемых вторичным рынком, абсолютно этим требованиям не соответствуют. Приведение их в соответствие с современными стандартами требует увеличения расходов на дополнительные работы и тем самым ведет к снижению прибыли. Поэтому более предпочтительным выглядит новое строительство торговых центров. Согласно исследованиям "Центра консалтинга и оценки", инвестировать в строительство новых объектов выгоднее, нежели во вторичный рынок. Это касается именно Петербурга и связано с серьезными градостроительными ограничениями, особенно в исторической части города. По данным специалистов группы компаний "Бекар", наибольшую отдачу сейчас приносят инвестиции в офисные и торговые центры площадью до 20-30 тыс. кв.м. Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" намеревается испытать схему привлечения средств дольщиков при сооружении бизнес-центра на Шпалерной улице. Изучив рынок, специалисты "Возрождения" пришли к выводу, что спрос на офисы растет, арендные ставки поднимаются, поэтому найти покупателей и на небольшие (150 кв. м) площади, и на целые блоки (1000-1500 кв. м) вполне реально. По словам первого заместителя генерального директора компании Ивана Романова, инвестиции в проект составят около 7 млн долларов, которые могут окупиться уже в процессе строительства. Первые покупатели могут рассчитывать на цену 800-1000 долларов за 1 кв. м, ближе к сдаче объекта в эксплуатацию цены подрастут. По мнению г-на Романова, они будут соответствовать 4-кратной арендной ставке, которая к тому времени также вырастет. Однако более распространена традиционная практика реализации проектов бизнес-центров с привлечением средств собственника и банковских кредитов. Сегодня, по данным управляющей компании "Бекар", сроки окупаемости подобных проектов 3-4 года, при этом девелоперы и управляющие кампании способны привлечь на развитие проекта банковский кредит до 70% от его стоимости. Одним из факторов успешности инвестиционного проекта, по словам президента группы компаний "Бекар" Александра Шарапова, становится правильное имиджевое позиционирование объекта. Безликие объекты становятся неконкурентноспособными. В Петербурге наблюдается отельный бум, главными участниками которого становятся компании, ранее с этим бизнесом не связанные. Приближающееся 300-летие Петербурга, на празднование которого ожидается приток туристов, недостаточное количество гостиниц европейского уровня, сравнительно недолгий срок окупаемости (6-7 лет, по оценке экспертов) и последующий стабильный доход делают строительство отелей привлекательным для компаний, стремящихся диверсифицировать свой бизнес. Реконструировать здание под пятизвездочный отель на 200 номеров намеревается ООО "Веда-Система", входящее в состав одноименного холдинга (контролирует ряд предприятий Ленинградской области и России: несколько медицинских клиник, часть рыболовецкого и рефрижераторного флота, производство алкогольной продукции и т. д.). Роман Львов, эксперт ЗАО "Маркетинг. Консалтинг. Дизайн", полагает: "Продажа гостиничных услуг означает возврат живых денег". "Считается, что в отельном бизнесе можно заработать очень большие деньги"- вторит ему менеджер международной консалтинговой компании KPMG Алексей Кузьмин. В Петербурге, по оценке экспертов, всего несколько отелей действительно европейского уровня качества, притом цены в них намного выше среднеевропейских. По данным компании "Гамма Капитал", стоимость одного номера в сутки в петербургских отелях составляет 60-300 долларов. "Без особых рисков для себя инвесторы смогут продавать услуги по высоким ценам"- говорит Алексей Шаскольский, ведущий специалист компании. Достаточно доходным бизнесом считается сдача в аренду элитных квартир в центре Петербурга. Этот бизнес, по мнению экспертов, будет процветать, пока в Петербурге недостает высококлассных гостиниц. Традиционная схема: приобретение квартиры, ремонт, затем - сдача в аренду. Затраты на приобретение и ремонт можно "отбить" за 3-4 года. Сейчас таким бизнесом успешно занимаются люди, имеющие уже по несколько подобных квартир, а также иностранные граждане и петербуржцы, выехавшие на время из города. По мнению заместителя исполнительного директора Ассоциации домостроителей Петербурга Александра Захарова, пока не замечено крупных инвестиций в риэлтерский бизнес. Г-н Захаров полагает, что это происходит из-за неясности конечного результата инвестирования. Иными словами, компании пытаются набрать большое количество агентов, дабы обеспечить большой объем сделок для получения высоких доходов. Между тем траты на обучение агентов не больше, чем на создание новых структур. Но из-за того, что руководство большинства фирм не имеет контроля за информационными (а в конечном итоге, денежными) потоками, риски клиентов здесь по-прежнему велики: высока вероятность несовершения сделки. По мнению Александра Захарова, инвестиции в крупные агентства возможны не ранее, чем через год-полтора. Вместе с тем, как отмечает генеральный директор консультационной фирмы "Эккон" Эдуард Баяндин, крупные риэлтерские фирмы, давно и устойчиво существующие на рынке, постепенно диверсифицируют свой бизнес, организуя строительные подразделения, собственные рекламные агентства, управляющие компании, юридические и прочие службы. О политических и макроэкономических рисках говорить не приходится - они действительны для любого вида бизнеса. Однако, по мнению Бориса Юшенкова, в Петербурге есть и своя специфика рисков - отсутствие законодательных барьеров для входа на рынок. Главный девелоперский риск - отсутствие достаточного объема средств. Имея сравнительно небольшую сумму денег, некоторые компании берут пятно под застройку и "сидят" на нем. Участок, таким образом, оказывается занятым, а работы на нем не ведутся. По мнению московских бизнесменов, начинать любые строительные проекты, не имея за душой хотя бы 15 млн долларов, крайне опасно. Относительная защита строительного рынка от недобросовестных застройщиков - аукционы, где (по идее) побеждает сильнейший. Он обязан по условиям аукциона в достаточно сжатые сроки выплатить крупную сумму в бюджет. Однако и этот барьер успешно преодолен сегодня компанией "РосГлавМатериалы", задолжавшей бюджету примерно 4 млн долларов по результатам торгов. В то же время страховщики сетуют на недоступность информации, что лишает их возможности проделать экспертизу и определить надежность фирмы, сделки и т.д. Власти, в свою очередь, опасаются, что информация может быть использована в ущерб собственникам. Схема действий инвестора, у которого завелись лишние деньги, довольно проста. Основное условие - объем инвестиций. Имея определенную свободную сумму, инвестору лучше обратиться к специалистам - оценщикам и риэлтерам. Эти специалисты способны рассчитать будущую доходность, касается ли это собственника или застройщика. Наибольшую отдачу сейчас приносят инвестиции в офисные и торговые центры площадью до 20-30 тыс. кв.м, в гостиничный сегмент - значительно менее. На доходность влияет точность первоначального просчета окупаемости проекта, а также правильный выбор объекта. Необходим целевой поиск объекта под заранее проработанное назначение, при этом не все подходящие объекты находятся на рынке. Важно также правильное позиционирование. Имидж объекта подобен деловому костюму бизнесмена и должен учитывать как конкурентные отличия, так и особенности собственника. Наиболее рискованны сейчас инвестиции в жилищное строительство. Рынок перегрет, доходность минимальна, конкуренция высока, репутация компаний падает из-за снижения качества работ и срыва сроков сдачи объектов. Сегодня строительство ведется за счет средств дольщиков. Оптимальным было бы получение кредита на возведение коробки здания и подключение дольщиков на завершающей стадии, когда объект как таковой уже почти готов. Однако при существующих сегодня ценах на жилье и норме прибыли в этой сфере привлечение кредитных ресурсов убыточно. Помимо всех прочих рисков я бы выделил риски макроэкономические, связанные с общей неопределенностью ситуации в России, недостаточной определенностью законодательно-правовой базы, неустойчивостью экономики. В отличие от портфельных инвестиций, вложения в недвижимость долгосрочны, они связывают инвестора с судьбой Северо-Запада и России в целом. Сегодня можно говорить о достаточной доходности сферы недвижимости, хотя под понятием "недвижимость" подразумеваются очень разные бизнесы: продажа, аренда, строительство коммерческой и жилой недвижимости, доверительное управление. Наиболее профессионально могу говорить о том виде бизнеса, которым занимается наша компания - о жилищном строительстве. Общеизвестно, что нашу компанию отличает высокое качество менеджмента, поэтому мы регулярно проводим исследования перспективности тех или иных сегментов рынка недвижимости, тех или иных направлений развития. С уверенностью могу сказать, что сейчас наиболее привлекательным с точки зрения финансовых результатов выглядит жилищное строительство. Другие же сегменты рынка, несмотря на их достаточно высокую доходность (в предварительных расчетах иногда даже превышающую доходность жилищного строительства), мы считаем более рискованными, например, проекты по строительству гостиниц окупаются не раньше чем через 5-7 лет, что означает, что для их строительства нужны инвестиции на длительные сроки. Кроме того, чтобы затем обеспечить качественный сервис, нужны компании, которые будут ими управлять. Так что пока среди инвесторов не наблюдается ажиотажа, и западные операторы гостиничного бизнеса выражают только вежливый интерес на международных выставках, например на МИПИМе. К тому же они не вписываются в предварительные расчеты, ведь ситуация может измениться в процессе реализации проекта. Поэтому остальную часть строительного рынка мы оцениваем как несбалансированную. Возможно, прибыль в других сферах и больше, но и риски велики. Начальные затраты в жилищном строительстве для фирмы могут быть относительно небольшими - 100-200 тысяч долларов. Основная часть финансирования строительства идет за счет средств дольщиков, но для привлечения этих средств необходимо иметь известную торговую марку и устоявшуюся репутацию. Чем меньше этих активов у фирмы, тем больше собственных средств ей придется вкладывать на начальном этапе. Сегодня имя компании на рынке приобретает все больший вес. Но для создания репутации приходится много работать: необходимо сформировать команду профессионалов, иметь связи во властных структурах и т. д. Репутация нарабатывается годами и складывается из выполнения обязательств перед дольщиками, партнерами и персоналом компании. Если оценивать ситуацию с точки зрения дольщиков, можно отметить, что, конечно, на первичном рынке недвижимости для них существуют некоторые риски, но доходности они не ищут (покупают недвижимость для себя), и поэтому основная их задача - минимизация рисков. Эту задачу они могут решить, выбрав действительно надежную компанию, у которой будут приобретать квартиру. Что же касается влияния макроэкономических и политических факторов на риски инвестирования в недвижимость, то, надо отметить, далеко не всегда нестабильное экономическое положение в стране увеличивает эти риски. Например, кризис 1998 года был девелоперским компаниям только на руку: они значительно увеличили объемы продаж и свои прибыли за счет резкого снижения себестоимости в долларовом эквиваленте. Сегодня много говорится о том, что теоретически существует опасность падения курса доллара относительно рубля. Тогда может возникнуть риск для строительных компаний, чьи договоры с дольщиками заключаются в долларовом эквиваленте, в то время как оплата материалов и работ идет в рублях. Однако нам такое развитие событий кажется маловероятным. Разумеется, всегда существуют и некоторые политические риски, но существенное влияние на процесс они оказывают редко. Свежий пример: в связи с террористическим актом в США на пару дней уменьшилось количество звонков в фирму, однако ситуация быстро стабилизировалась, количество звонков вернулось к прежним показателям и постепенно растет. |