| 10.10.2006 В 2006 г. половина инвестиций в коммерческую недвижимость пришлась на торговлю Цивилизованные торговые форматы стремительно вытесняют стихийные точки: по последним оценкам ACNielsen, проникновение цивилизованных форматов сетевой торговли в Москве и Петербурге наконец превысило 50%. Однако для насыщения цивилизованного розничного рынка только в Москве требуется 200 гипермаркетов (или 20 на 1 миллион жителей страны), 500 супермаркетов (50 на 1 миллион) и не менее 1 тысячи мини-маркетов площадью до 400 квадратных метров. Между тем, сейчас по всей России насчитывается всего 94 гипермаркета: то есть рынок не насыщен даже на 10%. О насыщении рынка розничными форматами можно будет судить к 2010 году. Благополучней всего дела обстоят в центре Москвы, который уже обогнал европейские и американские мегаполисы по обеспеченности торговыми площадями. По данным консалтинговой компании NAI Global, на тысячу жителей Центрального округа сейчас приходится 1100 квадратных метров торговых площадей, на тысячу жителей Лондона - 1050, Милана - 980, Парижа - 860, Нью-Йорка - 810. Российские и зарубежные девелоперы и инвесторы высоко оценивают перспективы российского рынка торговой недвижимости. С начала года почти половина всех инвестиций в коммерческую недвижимость пришлась на сегмент торговли. Ежегодно объем рынка торговых центров увеличивается на 25%. В этой связи одним из наиболее привлекательных сегментов коммерческой недвижимости становится инвестирование в строительство торговых центров. Окупаемость строительства торговых центров в России составляет сегодня в среднем 15-30 %, а при умелом девелопменте она может достигать 50 процентов. Инвестиции в торговые центры в западных странах имеют менее привлекательные показатели - от 4 до 8% годовых. Выручка от сдачи в аренду одного квадратного метра в США составляет от 3 до 5 тысяч долларов. В России она в несколько раз выше. Таким образом, торговые комплексы в России имеют более короткий период окупаемости - 3-5 лет, против 7-10 лет в Европе. Общая площадь современных торговых центров только в столице к концу года составит 3,4 миллиона квадратных метров. Аналитики отмечают все более активное освоение спальных районов Москвы. Отмечается также, что девелоперы активно осваивают новые площадки в ближнем Подмосковье, что объясняется ограниченным количеством участков в центре столицы и нехваткой торговых помещений в спальных районах Москвы и городах-сателлитах. Арендаторы становятся все более разборчивыми. Они отдают предпочтение высококачественным площадям с соответствующей отделкой, техническим оснащением. Очень важно наличие большой и удобной парковки у торгового центра. Что касается арендных ставок, то они варьируются в зависимости от местоположения и концепции торгового центра, размера арендуемой площади, значимости бренда якорных арендаторов. Все большее распространение получает схема, когда арендная ставка рассчитывается в виде процента от товарооборота. Средняя арендная ставка в торговых центрах Москвы, по оценкам экспертов, в первом полугодии 2006 года составила 1,3 тысячи долларов за 1 квадратный метр в год. Наивысшая арендная ставка составила 6 тысяч долларов. Минимальные арендные ставки в торговых комплексах у якорных арендаторов. В среднем для таких компаний они находятся в пределах 150-300 долларов за 1 квадратный метр в год. Площади по самым низким арендным ставкам предлагают, как правило, кинотеатрам, развлекательным центрам и супермаркетам, по самым высоким - ювелирным магазинам, салонам сотовой связи и другим небольшим арендаторам или операторам. |