«Метриум Групп»: монолит против панели. Что дешевле?

Доля панельных домов в эконом-классе сокращается. По данным экспертов компании «Метриум Групп», в настоящее время в массовом сегменте происходит качественный переворот. Монолитные технологии строительства теперь все чаще применяются и в массовом сегменте – на первичном рынке Москвы в старых границах доля таких корпусов сегодня составляет 56,3%, а жилых комплексов - 68,2%. Аналитики компании сравнили стоимость квадратного метра в панельных и монолитных новостройках эконом-класса на разных стадиях строительства и пришли к выводу, что на начальном этапе квартира в монолитном доме обойдется дешевле, а ее инвестиционная привлекательность – выше.

Еще 5 лет назад монолитные новостройки в сегменте эконом-класса были огромной редкостью, их буквально можно было пересчитать по пальцам. Долгие годы считалось, что эта строительная технология очень дорога и строить монолитные дома могут себе позволить только девелоперы в сегменте бизнес- и премиум-класса. Но в последние годы ситуация начала меняться и девелоперы массового сегмента жилья все чаще возводят именно монолитные дома. Более того, отдельные представители девелоперского сообщества выступали в прессе с заявлениями, что себестоимость монолитного строительства стала ниже, чем панельного. Соответственно, квартиры в таких домах должны стоить дешевле. Достоверные подтверждения этих высказываний получить практически нереально – застройщики крайне неохотно раскрывают информацию о себестоимости строительства жилья. Специалисты компании «Метриум Групп» решили разобраться, действительно ли монолитное жилье стоит дешевле панельного. В качестве объекта исследования были выбраны все новостройки эконом-класса в границах «старой» Москвы, находящиеся в открытой продаже по состоянию на конец августа.

Первое наблюдение, сделанное аналитиками, это обилие монолитных домов эконом-класса на первичном рынке столичного жилья. В продаже сегодня представлено 36 корпусов в 15 жилых комплексах. При этом панельных домов в Москве строится и продается меньше – всего 28 корпусов в 7 проектах. «Уже один только этот факт подтверждает, что монолитные дома девелоперу возводить выгоднее, чем панельные, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Кто бы что ни говорил, но на первичном рынке в низшем ценовом сегменте у нас по-прежнему правит бал продавец, ни о каком "рынке покупателя" пока еще речи быть не может. Именно девелопер диктует покупателю, что именно тот будет приобретать. И если больше половины представленных в продаже новостроек возводятся именно в монолите, то это значит, что застройщику данная технология приносит больший доход».

В то же время, если рассматривать весь рынок в целом, то создается впечатление, что жилье в монолитных новостройках несколько дороже, чем в панельных. Средняя стоимость квадратного метра в последних сегодня составляет 121,5 тыс. рублей. В монолите на порядок дороже – 141 тыс. рублей. При этом самая дешевая квартира, из представленных на рынке, продается именно в монолитной новостройке – это «однушка» площадью 38 кв. м в микрорайоне «Загорье». Ее стоимость составляет 3,86 млн рублей. Самую же дешевую квартиру в панельном доме можно приобрести в ЖК «Некрасовка-Парк» за 3,943 млн рублей. Это однокомнатная квартира площадью 37,2 кв. м. Причем на монолитный дом уже получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а «панелька» будет сдана только во втором квартале 2014 года.

Впрочем, сравнивать «среднюю температуру по больнице» было бы не совсем корректно. Все-таки на территории «старой» Москвы продаются новостройки эконом-класса в разной стадии готовности. Именно поэтому эксперты компании «Метриум Групп» выделили из общего объема предложения две группы: первая - новостройки на самом начальном этапе строительства, вторая - дома, которые будут сданы в эксплуатацию до конца 2013 года.

Совсем свежих новостроек, возведение которых только-только началось, в Москве оказалось не так много – всего 9 корпусов или 14% от общего количества. Но зато разделение на монолит и панель оказалось почти ровным – 5 монолитных домов (жилые комплексы «Фили Град», «О7», «Царицыно» 1 и 2) и 4 панельных (ЖК «Некрасовка-Парк», «Life Митинская»). В монолите на этапе котлована в продаже представлено чуть более 30 тыс. кв. м, а в панельных домах – около 60 тыс.

В этой группе победил монолит. Средняя стоимость квадратного метра составила 108,7 тыс. рублей. В панельных домах этот параметр оказался значительно выше – средний «квадрат» стоит на 16,3% дороже или 126,4 тыс. рублей. «При этом скорость строительства панельных домов несколько выше – 3 из 4 корпусов будут достроены уже в следующем году, а монолитные дома будут сданы не раньше 2015 года», - говорит Мария Литинецкая.

Что касается домов, которые находятся на финальной стадии, тот их в листинге оказалось большинство – 39 корпусов, из которых 22 – монолит и 17 – панель. И здесь ситуация изменилась на противоположную: средняя стоимость квадратного метра в панельных домах равняется 132,6 тыс. рублей, а в монолитных – 139,8 тыс. рублей. Впрочем, если в домах на начальной стадии разница в цене составила более 15%, то в завершающей – около 5%.

Аналитики «Метриум Групп» отмечают еще одну интересную тенденцию: разница в стоимости новостроек в начале и в конце реализации в монолите оказалась намного больше (+28,6%). В панельных новостройках этот показатель почти не изменился (+4,9%). И даже несмотря на то, что средний срок строительства монолитных домов выше, чем панельных, можно сделать ввод о том, что для покупателя инвестиционная привлекательность квартир в монолитных новостройках значительно выше – они демонстрируют более существенный рост цены.

«Монолитные новостройки на сегодняшний день являются гораздо более привлекательным продуктом для покупателя, чем панельные - как по своим характеристикам (квартиры свободной планировки, более длительный срок эксплуатации, привлекательный внешний вид и т.д.), так и по ценовым показателям, - резюмирует Мария Литинецкая. – Как видно из данного исследования, покупка квартиры в монолитном доме на начальном этапе строительства обойдется значительно дешевле. А впоследствии такая квартира может быть еще и выгодно продана на вторичном рынке. Тем, кто сегодня задумывается о покупке квартиры, я бы рекомендовала обратить внимание на жилые комплексы "Фили Град" и "О7" - это новые проекты на рынке, купить квартиру в которых пока еще можно на выгодных условиях. Ну и, конечно же, ЖК "Царицыно", который не нуждается в представлениях. В этом проекте регулярно выводятся в продажу новые корпуса с привлекательной ценой квадратного метра».